2017年房价走势是跌还是涨
发布时间: 2017-04-17   301 次浏览   大小:  16px  14px  12px

数据表明,由于受到2016年底的调控措施影响,全国房地产销售额在2017上半年将会出现同比下滑的态势。进入下半年,调控措施对一、二线城市负面影响的逐渐消退,全国层面的下行趋势将逐渐减弱,直至恢复正增长。

  一、2017年房价不会下跌,新房销售额有望再次超市场预期

  虽然在行政措施干预下,2016年四季度和2017年一季度新房销售均价表现将持平。但据中金公司证券研究分析,在三大推动因素作用下,2017上半年房价将会维持平稳,下半年将重回上升趋势。而且新房销售额将会集中在下半年增长,有望再次超市场预期。

  而主要推动房价上涨的三大因素为:

  1、开发商资金充裕

  2016年预计有5.5万亿元的外部资金流入地产市场,在这5.5万亿元的外部资金中,来自银行理财产品的资金在今年大幅增长,全年预计贡献4万亿(占比超70%),成为开发商外部资金的重要来源,为开发商拿地等活动提供充裕的资金。

  此外,中金公司证券研究预计2016年土地出让金总额约为4万亿元,开发商在手资金绰绰有余。

  2、高地价激发开发商提价意愿

  2016年末,广州深圳等城市卖出一批高价土地,出于对利润率的保护,2016年昂贵的土地成本和显著的溢价将激发开发商的提价意愿。

  3、一线城市与核心二线城市 短期内供应缺口难以得到根本解决

  虽然一、二线城市供不应求的情况在一定程度上得到改善,但难以彻底解决,因此房价继续上涨的压力仍然存在。

  二、城市供需关系得到改善,但不会发生根本扭转

  结合中央政府“因城施策”的框架,中金公司研究分析了中国277个地级市在2016~2020年间的供需状况。据报告分析,2017年城市层面的供求关系短期内会得到一定程度的改善,但不会彻底扭转。

  也就是说,2016年年底政策收紧的热点城市,其城市供应缺口将持续存在,而三四线城市供应过剩的问题难以根本解决,尤其是西北和东北地区。因此,随着调控政策的效果减弱,一、二线城市预计将在2017年下半年反超三、四线城市。

  三、房贷边际收窄不会对房地产市场带来实质性影响

  根据中金公司研究预测,2017年新增住房贷款总额将达到5.5万亿元(同比下降15%),在此支撑下的全国新房销售额将达到9.4万亿元(同比增长4%),这个情况好于目前市场预期。

  以预测的市场情况5.5万亿新增住房贷款总额,和9.4 万亿新房销售额为基本情景假设:2017 年全国新增贷款(净额)为13.8万亿,与2016年的12.1万亿(预计)和2015年的11.7万亿(实际)相比稳步增长。

  此外,中金公司还对乐观和悲观情景进行了模拟:

  乐观情景:新增住房贷款总额7.3万亿,新房销售额12.6万亿。新增住房贷款(净额)占全国新增贷款(净额)的40%,比率与2016年一样。

  悲观情景:新增住房贷款总额4.1万亿,新房销售额7.1万亿。新增住房贷款(净额)占全国新增贷款(净额)的18%,比率与2010年(政策收紧时期)相同。因此,房贷的边际收窄不会对房地产市场带来实质性的影响。

  四、短期内将不会有显著的政策调整

  从中金公司研究数据可以得知,短期内政策调控措施进一步升级的可能性很低。2016年的政策调控目的在于“控一线、稳二线”,只有在现有措施效果不及预期的情况下才会有进一步政策出台,目前来看可能性不大。

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